ブログ｜W.B.登記測量事務所（滋賀県草津市）

ブログBLOG

記事一覧

境界標がなくなった場合はどうする？｜土地の境界が分からない方へ

「以前は境界標があったのに、いつの間にかなくなっている」「土地を売却したいけれど、境界標が見つからない」土地を所有していると、このような問題に直面することがあります。境界標がなくなった場合、どのように境界を確認すればよいのでしょうか。今回は、境界標がなくなった土地について、土地家屋調査士がどのように境界を確認するのかを解説します。境界標がなくなっても、境界までなくなったわけではありませんまず、境界標と土地の境界は別のものです。境界標は、土地の境界を現地で確認するための目印です。そのため、境界標がなくなったからといって、土地の境界そのものがなくなるわけではありません。境界標が見つからない場合には、法務局に備え付けられている地積測量図や公図、過去の測量資料などを調査し、現在残っている境界標や道路、塀などの状況も確認します。古い土地では、境界標が土の中に埋まっていることもあるため、「なくなった」のか「見つからない」のかを確認することも重要です。事例① 工事によって境界標がなくなったケース例えば、以前は隣地との境界に境界標があったものの、外構工事を行った後に見つからなくなったケースです。このような場合、過去の測量図や法務局の資料を確認し、周辺に残っている境界標などを調査します。そのうえで現地を測量し、資料と現在の状況を照合することで、もともとの境界位置を確認できる場合があります。境界位置を確認したうえで、関係する土地所有者と境界を確認し、必要に応じて境界標を再設置します。事例② 境界そのものが分からないケース一方で、「境界標がどこにもない」「昔の測量図も残っていない」「隣の土地との境界が分からない」というケースもあります。この場合は、単純に土地を測るだけでは境界を決めることはできません。法務局の資料や過去の資料を調査し、現地を測量したうえで、隣接土地の所有者にも立ち会っていただき、境界について確認していく必要があります。また、ブロック塀やフェンスがあるからといって、それが必ず土地の境界とは限りません。見た目だけで判断せず、資料と現地の状況を確認することが大切です。土地を売却する場合は早めの確認がおすすめです土地を売却する際に境界標が見つからないと、境界の確認や測量が必要になることがあります。売却直前になってから境界の問題が分かると、手続きに時間がかかる場合もあります。「土地を売る予定がある」「相続した土地の境界が分からない」「境界標がなくなっている」という場合は、早めに現在の状況を確認しておくと安心です。境界標がなくなってお困りの方はご相談ください境界標がなくなった場合でも、過去の資料や現地の状況を調査することで、境界位置を確認できることがあります。 W.B.登記測量事務所では、法務局の資料や過去の測量資料を調査するとともに、現地の状況を確認し、必要に応じて測量を行います。「境界標がなくなったけれど、どうすればいいのか分からない」「土地を売却したいが、境界が分からない」「隣地との境界を確認したい」このような場合でも、まずは現在の状況をお聞かせください。土地の境界についてお困りの方は、W.B.登記測量事務所までお気軽にご相談ください …続きを読む
古い家を取り壊したら建物滅失登記は必要？｜解体後に必要な手続きを土地家屋調査士が解説｜草津市

「古い家を取り壊したけれど、建物の登記はそのままでいいの？」「実家を解体した後、法務局で建物の登記が残っていると言われた」このようなご相談があります。建物を解体すると、実際には建物がなくなりますが、法務局の登記記録が自動的に消えるわけではありません。登記されている建物を取り壊した場合には、原則として「建物滅失登記」を申請する必要があります。今回は、建物滅失登記について、土地家屋調査士が分かりやすく解説します。建物滅失登記とは？建物滅失登記とは、登記されている建物を取り壊したり、火災などによって建物がなくなった場合に、その建物が存在しなくなったことを登記記録に反映させる手続きです。例えば、・自宅を解体して更地にした・古い空き家を取り壊した・相続した実家を解体した・古い倉庫や車庫を取り壊したといった場合が該当します。建物を解体しただけでは、登記記録上は建物が残ったままになっていることがあります。そのため、実際の土地の状態と登記記録を一致させるために、建物滅失登記を行います。建物滅失登記はいつまでにする？建物滅失登記は、建物が滅失した日から1か月以内に申請することとされています。ただし、「解体してから何年も経っている」という場合でも、建物滅失登記ができなくなるわけではありません。実際には、何年も前に取り壊した建物の登記が残っているケースもあります。このような場合には、登記記録や現在の現地の状況などを確認したうえで手続きを進めることになります。相続した家を解体した場合は？相続した実家や空き家を解体するケースでも、建物滅失登記が必要になることがあります。例えば、親が所有していた建物を相続したものの、老朽化していたため解体した場合です。このような場合には、・登記上の所有者が誰になっているか・所有者がすでに亡くなっているか・相続人が誰なのか・建物をいつ解体したのかなどを確認する必要があります。特に古い建物の場合には、登記記録と現在の土地の状況が一致していないケースもあります。「相続した家を解体したけれど、登記について何をすればいいのか分からない」という場合には、一度専門家に相談することをおすすめします。解体業者の証明書は必要？建物滅失登記では、解体業者が発行する「建物滅失証明書」などを使用することがあります。しかし、「昔に解体したので証明書がない」「解体業者が廃業してしまった」「証明書を紛失してしまった」というケースもあります。このような場合でも、必ずしも手続きができなくなるわけではありません。登記記録や現地の状況などを確認し、建物が実際に滅失したことを確認しながら、必要な手続きを検討します。建物滅失登記をしないとどうなる？建物を解体した後も登記をそのままにしておくと、実際の土地の状態と登記記録が一致しない状態になります。特に、・土地を売却するとき・相続手続きをするとき・土地を分筆するとき・新しい建物を建築するときなどに、古い建物の登記が問題になることがあります。例えば、土地を売却しようとして登記情報を確認したところ、すでに取り壊した古い建物の登記が残っていた、というケースです。このような場合には、建物滅失登記を行ってから売却手続きを進めることがあります。建物を解体したら、登記も確認しましょう建物を取り壊した場合、「建物がなくなったから、登記もなくなった」とは限りません。法務局の登記記録に建物が残っていないか、一度確認しておくことをおすすめします。特に、相続した実家や古い空き家を解体した場合には、登記の状態を確認しておくと安心です。 W.B.登記測量事務所では、草津市を中心に建物滅失登記などの不動産表示登記に関するご相談を承っています。「解体した建物の登記が残っている」「相続した実家を解体したが、登記について分からない」「土地を売却する前に建物の登記を整理したい」という方は、お気軽にご相談ください。建物の登記状況や現在の土地の状態を確認したうえで、必要な手続きについてご案内いたします。 …続きを読む
土地の境界が分からないときはどうする？｜土地家屋調査士に相談するメリットを解説

「自分の土地の境界がどこなのか分からない」「境界標が見当たらない」「土地を売却するため、境界を確認してほしいと言われた」など、土地の境界について悩まれる方は少なくありません。特に、古くから所有している土地や相続した土地では、境界標がなくなっていたり、昔の図面と現在の状況が異なっていたりすることがあります。では、境界が分からない場合、どうすればよいのでしょうか？このようなときに相談できる専門家が土地家屋調査士です。この記事では、土地の境界でお困りの方に向けて、土地家屋調査士に相談するメリットや、実際によくある事例を分かりやすく解説します。土地の境界が分からないとき、まず確認したいこと土地の境界が分からないからといって、いきなり隣接する土地の所有者と「ここが境界です」と話を始めるのはおすすめできません。まずは、現在の土地に関する資料を確認することが重要です。例えば、・法務局に備え付けられている公図・地積測量図・登記事項証明書・過去の測量図・境界確認書・現地に残っている境界標・ブロック塀やフェンスなどの構造物などを確認します。これらの資料や現地の状況を総合的に確認することで、土地の境界について判断するための手掛かりを得ることができます。ただし、「ブロック塀があるから、そこが境界だろう」「昔からこの位置だと言われているから間違いない」と簡単に判断できるとは限りません。土地の境界は、将来の売買や相続、分筆などにも関係する重要な問題です。そのため、判断に迷う場合は専門家に相談することをおすすめします。事例1：境界標がなく、どこまでが自分の土地か分からない例えば、長年所有している土地について、「庭の一部を整理したいので、土地の境界を確認したい」という相談があったとします。現地を確認すると、以前は境界標があったと思われるものの、現在は見当たりません。隣地との間には古いブロック塀があります。所有者の方は、「このブロック塀が境界だと思っていました」とのことでした。しかし、土地家屋調査士が公図や地積測量図などの資料を確認すると、ブロック塀の位置と過去の測量資料から読み取れる境界の位置が完全には一致しない可能性がありました。このような場合、現地のブロック塀だけを見て「ここが境界です」と決めてしまうのは適切ではありません。過去の資料を調査し、現地を測量し、周辺の土地との位置関係などを確認する必要があります。さらに、境界を明確にするためには、隣接する土地の所有者との確認が必要になる場合もあります。このように、「境界標がない＝境界が分からない」という場合でも、資料調査と現地測量によって境界を確認するための手掛かりを探すことができます。「境界がないから何もできない」と考える必要はありません。まずは現在どのような資料が残っているのかを確認することが大切です。事例2：土地を売却することになり、境界を確認する必要が出てきた次に、土地を売却するケースです。所有している土地を不動産会社に売却相談したところ、「境界を確認しておいたほうがよいでしょう」と言われたとします。ところが、所有者の方は、「昔から住んでいる土地なので、だいたいの境界は分かる」「隣との間にはフェンスがあるので問題ないと思う」と考えていました。しかし、実際に確認してみると、境界標が一部なくなっており、登記上の土地の形状と現在の利用状況にも違いがありました。このような場合、単純にフェンスの位置を境界として扱うのではなく、法務局の資料や過去の測量成果などを確認したうえで、必要に応じて測量を行います。土地の売却では、買主側から境界の明示を求められることがあります。また、土地の面積や形状についても確認が必要になる場合があります。売却の話が進んでから慌てて境界問題に対応するよりも、売却を考え始めた段階で土地の状況を確認しておく方が安心です。場合によっては、境界の確認だけで済むケースもあれば、より正確な測量が必要になるケースもあります。そのため、最初から「大掛かりな測量をしなければならない」と考える必要はありません。まずは土地家屋調査士に現在の状況を相談し、どこまで調査・測量が必要なのかを判断してもらうことが大切です。境界が分からないからといって、すぐに「境界確定測量」が必要とは限りません土地の境界について相談すると、「境界確定測量をしなければならないのでは？」と思われる方もいらっしゃるかもしれません。しかし、土地の状況や相談内容によって、必要となる調査・測量は異なります。例えば、「まず現在の土地の状態を知りたい」という場合には、現況測量によって現在の土地の状況を確認することが考えられます。一方で、隣接土地所有者との境界確認を行い、将来的に分筆や売却などに利用するため、境界を明確にする必要がある場合には、境界確定測量が必要となることがあります。重要なのは、最初から工事や測量の内容を決めてしまうのではなく、「何のために境界を確認したいのか」を整理することです。土地家屋調査士に相談すれば、目的や土地の状況を確認したうえで、必要な調査・測量について説明を受けることができます。こんな場合は土地家屋調査士への相談がおすすめです次のようなことでお困りの場合は、一度土地家屋調査士に相談してみてください。・土地の境界標が見当たらない・昔の境界標がなくなっている・隣の土地との境界が分からない・公図や地積測量図と現地の状況が違う・土地を売却する予定がある・土地を分けたい（分筆したい）・相続した土地の境界を確認したい・土地の面積が正しいのか確認したい・隣接土地所有者から境界について確認を求められた・建物を建てる前に土地の状況を確認しておきたいこのような問題は、放置していると後になって解決に時間がかかることがあります。特に、土地の売却や相続、分筆などの予定がある場合には、早めに状況を確認しておくと安心です。「こんなことを相談してもいいの？」と思ったら、まずご相談ください土地の境界については、所有者の方だけで判断するのが難しいケースがあります。「境界標がないけれど、測量した方がいいの？」「隣の土地との境界が曖昧だけど、どうすればいい？」「土地を売りたいけれど、何を確認しておけばいい？」このような段階でも、土地家屋調査士に相談することができます。必ずしも、相談したらすぐに高額な測量を依頼しなければならないわけではありません。まず現在の状況を確認し、必要な調査や測量が何なのかを整理することから始めることができます。土地の境界でお困りなら、WB登記測量事務所へご相談ください WB登記測量事務所では、土地の境界や測量、土地・建物の登記に関するご相談を承っています。「境界が分からないけれど、何から始めればいいのか分からない」という方も、まずはお気軽にご相談ください。お話を伺い、土地の状況や目的を確認したうえで、必要な調査・測量について分かりやすくご説明いたします。土地の問題は、早めに状況を確認しておくことで、将来的なトラブルを防げる場合があります。土地の境界について少しでも気になることがあれば、一人で悩まず、まずは土地家屋調査士にご相談ください。 WB登記測量事務所が、土地に関するお困りごとの解決をサポートいたします。 …続きを読む
土地の境界トラブルで困ったら、いきなり境界確定？まずは現況測量から始めてみませんか

「隣の土地との境界がよく分からない」「昔から使っている場所が本当に自分の土地なのか気になる」――土地の境界について、このような悩みをお持ちではありませんか？境界の問題というと、すぐに境界確定測量を考えがちですが、まずは現況測量で現在の土地の状態を確認するという方法もあります。今回は、2つの事例を交えながら、境界トラブルで悩んだときに現況測量から始めるメリットをご紹介します。そもそも「現況測量」と「境界確定測量」は何が違う？簡単にいうと、現況測量は**「現在の土地の状態を測って確認すること」**です。土地の形や大きさ、塀・フェンス・建物などの位置、道路や隣接地との関係などを測量して、現在の土地がどのような状態になっているのかを図面などで確認します。一方、境界確定測量は、法務局の資料や公図、地積測量図、過去の測量資料などを調査したうえで、隣接土地所有者などの関係者と境界について確認・立会いを行い、境界を確定していくための測量です。つまり、現況測量＝まず「今どうなっているか」を確認する境界確定測量＝資料や立会いなどを踏まえて「境界を確定する」という違いがあります。そのため、「境界が気になるけれど、まだ何をすればいいのか分からない」という方には、現況測量が最初の一歩になることがあります。事例①「塀が境界だと思っていたけれど……」ある土地所有者の方から、「隣の家との間にブロック塀があります。昔からここが境界だと思って使ってきましたが、本当に合っているのか確認したい」という相談があったとします。この段階で、いきなり隣地所有者との境界確定を進める方法もあります。しかし、所有者の方としては、「隣の方と境界の話をする前に、まず自分の土地がどうなっているのか確認したい」という気持ちもあるでしょう。そこで、まず現況測量を行います。実際に土地を測り、ブロック塀や建物、道路などの位置関係を確認します。さらに、法務局にある資料などを確認していくと、「現在の塀の位置と、過去の資料から考えられる土地の位置関係が少し違っている」といったことが分かる場合があります。このように、まず現況を確認することで、問題がどこにあるのかが見えてくることがあります。逆に、測量してみた結果、「思っていたより問題がなさそうだ」と分かることもあります。大切なのは、何も分からない状態で隣地の方と話を始めるのではなく、まず自分の土地の状況を把握することです。事例②「土地を売る予定だけど、境界確定までするべき？」もう一つ、よくあるケースです。「土地を売却することになったので、境界を確認してほしい」という相談です。土地を売るとなると、境界について確認しておきたいというのは当然です。しかし、売却の話が出たばかりで、「そもそも現在の土地の面積はどれくらいなのか」「登記簿に記載されている面積と実際の土地は合っているのか」「塀やフェンスなどはどの位置にあるのか」「昔の測量図は残っているのか」などが分からない場合があります。このようなときも、まず現況測量を行い、土地の現状を確認するという方法があります。現況を確認したうえで、「この土地については境界確定まで行った方がよい」「この部分について隣地との確認が必要」「現時点では境界確定までは必要なさそう」など、次に何をすべきかを検討することができます。つまり、最初に現況測量をすることで、必要以上の測量や手続きを避け、今後の方向性を考えやすくなるというメリットがあります。境界トラブルは「早めに状況を知る」ことが大切境界の問題は、何年もそのままになっているケースがあります。例えば、「昔からこの塀があるから、ここが境界だろう」「親からそう聞いている」「隣の人も何も言わないから大丈夫だろう」と思っていても、土地を売却するときや、建物を建てるとき、相続するときなどに、突然問題が表面化することがあります。だからこそ、「今すぐ境界を確定したいわけではないけれど、ちょっと心配」という段階で、一度専門家に相談してみることをおすすめします。現況測量によって現在の土地の状態を確認しておけば、将来的に境界確定が必要になったときにも、状況を整理しやすくなります。「境界確定をするかどうか」も、まず相談してください土地家屋調査士に相談すると、「すぐに境界確定測量を依頼しなければならないのでは？」と心配される方もいらっしゃるかもしれません。しかし、実際には土地の状況や目的によって必要な調査・測量は変わります。土地を売りたいのか。相続した土地を整理したいのか。隣地との境界が気になるだけなのか。塀やフェンスの位置が正しいのか確認したいのか。将来的に土地を分けたいのか。それぞれ事情が違います。そのため、まずは現在の状況をお聞きしたうえで、「現況測量から始めた方がよいのか」「境界確定測量まで行った方がよいのか」を一緒に考えることが大切です。境界のことで「どうしたらいいか分からない」なら土地の境界について悩んでいる方の中には、「隣の人と揉めたくない」「大きな費用をかける前に、一度状況を確認したい」「昔の資料が何もない」「境界のことを誰に相談すればいいのか分からない」という方も少なくありません。そのような場合は、最初から結論を決める必要はありません。まずは土地の現在の状態を確認する。そのうえで、必要な調査や測量について考える。場合によっては、その先に境界確定測量を検討する。このように、段階を踏んで進めることも一つの方法です。「境界確定をするかどうか」も含めて、まず専門家に相談してみてはいかがでしょうか。 WB登記測量事務所へご相談ください WB登記測量事務所では、土地の境界や測量に関するご相談を承っています。「隣地との境界が気になる」「自分の土地の形や面積を確認したい」「境界確定測量が必要なのか分からない」「土地を売却する前に、一度調べておきたい」といったご相談でも構いません。いきなり境界確定測量をするのではなく、まず現況測量を行って土地の状態を確認することで、今後どうすればよいのかが見えてくることがあります。土地の境界問題は、放っておけば解決するとは限りません。むしろ、売却・相続・建築などのタイミングで、初めて問題に気付くこともあります。「まだ境界確定までは考えていないけれど、ちょっと気になる」そんな段階でも大丈夫です。まずはお気軽にご相談ください。土地の状況を一つずつ確認しながら、必要な測量や今後の対応について一緒に考えていきます。土地の境界でお困りの方は、WB登記測量事務所までお気軽にご相談ください。 …続きを読む
建物の床面積、実際より広く課税されていませんか？｜不動産登記と建築基準法の違い

「固定資産税が高い気がする」「登記簿の床面積は本当に正しいのだろうか」と感じたことはありませんか？建築基準法と不動産登記法では、床面積の算定方法が異なる場合があります。そのため、登記上の床面積に錯誤が生じ、建物表題更正登記が必要となるケースがあります。この記事では、具体的な事例を交えて解説します。建築基準法と不動産登記法では「床面積」の考え方が違うまず知っておきたいのが、建築基準法と不動産登記法では、床面積を判断する目的が異なるということです。建築基準法では、建物の規模や建ぺい率・容積率など、建築物に関する規制を行うために床面積を判断します。一方、不動産登記法では、登記記録に建物の種類・構造・床面積などを正確に表示し、不動産の物理的な状況を公示することが目的となります。そのため、「建築確認では床面積に算入されているから、登記でも必ず床面積になる」とは限りません。ここを知らないまま、建築確認済証や固定資産税の課税資料などに記載された床面積だけを見ていると、本来の登記上の床面積との違いに気づけないことがあります。事例1 建築基準法では算入される部分が、登記では床面積に入らないケース例えば、建物に一定の条件を満たす屋内的な空間や、建築基準法上の床面積には算入される部分があるとします。建築時には、その部分を含めて建築確認が行われ、建築確認上の床面積が決定されます。その後、建物の表題登記が行われました。ところが、登記をする際に不動産登記上の床面積の算定方法を適用すると、その部分は登記上の床面積には算入されないものでした。しかし、建築確認上の床面積をそのまま利用して登記してしまうと、建築基準法上の床面積＞不動産登記法上の床面積という関係になるにもかかわらず、登記簿には建築基準法上の床面積に近い数字が記載されてしまうことがあります。このような場合、登記簿を見ただけでは「間違っている」と気づきにくいかもしれません。なぜなら、建築確認済証などの資料に記載されている床面積と登記簿の床面積が一致していることがあるからです。しかし、重要なのは、「その床面積が、不動産登記上正しい床面積なのか」ということです。不動産登記上の床面積を正しく計算した結果、登記簿に記載された床面積より小さくなるのであれば、床面積に錯誤がある可能性があります。事例2 増築・改築をきっかけに床面積の違いが分かるケースもう一つ注意したいのが、増築や改築を行った建物です。例えば、以前から所有している建物について、増築や改修を行った際に、建築確認や固定資産税の資料などを確認したところ、建物の床面積が想定していたものと違っていたとします。「登記簿の床面積は○○㎡なのに、固定資産税の資料では△△㎡になっている」このような場合、単純にどちらかが間違っていると判断することはできません。建築基準法上の床面積、固定資産税の評価上の床面積、不動産登記法上の床面積では、それぞれ判断の基準が異なる場合があるためです。そこで必要になるのが、登記記録だけでなく、実際の建物を確認することです。建物の現況を調査し、各部分の利用状況や構造、形状などを確認したうえで、不動産登記上の床面積を算定します。その結果、「現在の登記簿の床面積よりも小さくなる」「登記上は床面積に含めるべきではない部分が含まれている」ということが判明する場合があります。このような場合には、登記記録の床面積を正しい内容に変更するため、建物表題更正登記を検討することになります。「固定資産税が高い＝登記が間違っている」とは限りませんここで注意していただきたいことがあります。建物の床面積が多く課税されているように見えるからといって、必ずしも登記が間違っているとは限りません。固定資産税は、地方税法に基づいて市町村等が建物を評価して課税するものであり、不動産登記とは別の制度です。そのため、登記簿の床面積が減れば、必ず固定資産税も下がるとは一概に言えません。しかし、登記簿の床面積そのものに誤りがあるのであれば、そのままにしておくのではなく、まずは正しい床面積を確認することが重要です。そして、課税されている床面積について疑問がある場合には、登記だけでなく、固定資産税を担当する市町村等にも確認する必要があります。「うちの建物は大丈夫？」と思ったら確認してみましょうでは、どのような方が一度確認したほうがよいのでしょうか。例えば、次のようなケースです。登記簿の床面積と固定資産税の資料の床面積が違う建築確認時の床面積と登記簿の床面積が同じだが、算定方法が気になる建物に車庫・物置・サンルームなどがある過去に増築・改築をしている建物を相続したが、登記の内容を詳しく確認したことがない登記簿の床面積と実際の建物の状況が合っていない気がする固定資産税の課税面積が大きいように感じるこのような場合には、一度、建物の登記内容を確認してみることをおすすめします。特に、古い建物の場合、現在の建物の状態と登記記録が一致していないケースもあります。建物の床面積は「登記簿を見るだけ」では判断できないことがあります床面積の問題で難しいのは、単純に建物を測って面積を計算すればよいわけではないことです。建物の形状や構造、各部分の利用状況などを確認し、不動産登記上の床面積として算入すべきかどうかを判断する必要があります。そのため、「固定資産税の資料に書いてある面積」「建築確認済証に書いてある面積」「登記簿に書いてある面積」「実際に建物を測った面積」が、それぞれ異なることがあります。重要なのは、それぞれの数字がなぜ違うのかを確認することです。登記簿の床面積に疑問があれば、土地家屋調査士へご相談ください建物の床面積について、「登記簿の面積は本当に正しいのだろうか？」「固定資産税の課税面積が大きいのはなぜ？」「建築確認の床面積と登記の床面積が違うのは問題ないの？」と疑問に感じた場合、ご自身だけで判断するのは難しい場合があります。土地家屋調査士は、建物の物理的な状況を調査し、不動産登記に必要となる建物の種類・構造・床面積などを確認する専門家です。まずは登記簿や建物の資料を確認し、必要に応じて現地調査を行うことで、現在の登記内容が適切かどうかを検討することができます。調査の結果、登記上の床面積に錯誤があることが確認されれば、建物表題更正登記が必要となる場合があります。「固定資産税が高い気がする」ということだけで、すぐに登記が間違っていると判断する必要はありません。しかし、疑問を持ったままにしておくのではなく、まずは登記簿の床面積と建物の現況を確認してみることが大切です。 W.B.登記測量事務所では、建物の登記内容や現況を確認し、床面積について疑問がある場合のご相談を承っています。「この建物の床面積は、登記上正しいのだろうか？」そう思われた方は、ぜひ一度ご相談ください。登記簿や建物の資料を確認し、必要な調査・手続きについてご案内いたします。 …続きを読む
未登記建物を登記しないといけない場合の対処法｜放置することで起こる問題と手続きの流れ

「相続した実家が未登記だった」「家を売ろうとしたら、未登記建物があると言われた」――このようなご相談は珍しくありません。建物が未登記のままでも、すぐに生活上の支障が出るとは限りませんが、相続や売却、建替え、融資などの際に問題となることがあります。では、未登記建物が見つかった場合、どのように対処すればよいのでしょうか。この記事では、未登記建物を登記する必要があるケースや、実際に起こりやすい事例、手続きの流れについて、土地家屋調査士が分かりやすく解説します。未登記建物とは？未登記建物とは、建物が実際には存在しているにもかかわらず、法務局の不動産登記記録に建物の登記がされていない状態のことです。例えば、住宅、倉庫、車庫などを建築したものの、建築後に建物の表題登記をしていないケースがあります。固定資産税が課税されているから登記されているとは限りません。市町村が行う固定資産税の課税に関する管理と、法務局が行う不動産登記は別の制度だからです。そのため、「固定資産税を払っているから問題ない」「市役所に建物が登録されているから登記もされているはず」とは限りません。まずは法務局の登記記録を確認することが重要です。未登記建物を登記しなければならないケース建物を新築した場合などには、建物の物理的な状況を登記する「建物表題登記」が必要になります。また、すでに存在している未登記建物についても、相続や売却、建替えなどをきっかけとして、登記の必要性が問題になることがあります。特に注意したいのが、次のようなケースです。・相続した建物を売却したい・土地や建物を担保にして金融機関から融資を受けたい・建物を建て替えるため、既存建物を取り壊したい・増築した建物が未登記になっている・古い建物について、登記の有無が分からない・土地の売却や相続の際に、未登記建物が見つかったこのような場合には、まず現在の建物と登記記録が一致しているかを確認する必要があります。ここからは、実際に起こりやすい2つの事例をご紹介します。事例① 相続した家が未登記だった例えば、父親が亡くなり、子どもが実家を相続したとします。相続手続きを進める中で土地の登記記録を確認したところ、土地は登記されているものの、その土地の上に建っている住宅について建物の登記記録がありませんでした。「固定資産税はずっと払っていたので、登記もされていると思っていた」というケースです。この場合、まず確認しなければならないのは、その建物が本当に未登記なのかということです。法務局で登記記録を確認するとともに、実際の建物の種類、構造、床面積、建築年月日、所有者などを調査します。そのうえで、必要な資料を収集し、建物の表題登記を申請することになります。相続した建物については、古い建物であるほど建築当時の資料が残っていないこともあります。しかし、資料がないからといって、必ずしも登記できないわけではありません。現地調査や関係資料の確認などを行い、登記に必要な情報を整理していきます。「相続した家の登記がない」と分かった時点で、早めに専門家へ相談することが重要です。事例② 売却や建替えのときに未登記建物が見つかったもう一つよくあるのが、土地を売却したり、古い家を建て替えたりする際に未登記建物が見つかるケースです。例えば、土地と建物を売却するため不動産会社に相談したところ、「この建物は登記されていません」と言われたとします。所有者としては、「今まで何も問題なく住んできたのに、なぜ今になって登記が必要なのか？」と思われるかもしれません。しかし、売買や融資などの手続きを進める際には、実際に存在する建物と登記記録との関係を整理しておく必要があります。また、建替えの場合には、古い建物が登記されているかどうかだけでなく、登記されている建物と実際の建物が一致しているかも確認する必要があります。例えば、登記上は「木造瓦葺2階建」となっていても、その後に増築されていて床面積が変わっている場合があります。このような場合には、単純に「未登記だから登記すればよい」という問題ではありません。現在の建物の状況と登記記録を照らし合わせ、どのような手続きが必要なのかを判断する必要があります。未登記建物を放置すると何が問題になるのか未登記建物があるからといって、直ちに日常生活ができなくなるわけではありません。そのため、「今まで何十年も問題なかったから、このままでいいだろう」と考えてしまう方もいます。しかし、問題が表面化するのは、相続、売却、融資、建替えなど、何らかの手続きをしようとしたときです。その時になって初めて、「建物の登記がない」「所有者が誰なのかを確認する資料が必要」「昔の建築資料が残っていない」といった問題が発生することがあります。特に古い建物の場合、所有者がすでに亡くなっていたり、建築当時の資料がなくなっていたりすることもあります。そのため、将来的に売却や相続などの予定がある場合には、早めに建物の登記状況を確認しておくと安心です。未登記建物の登記には何が必要なのか未登記建物について表題登記を行う場合、建物の所在、種類、構造、床面積などを確認し、登記に必要な情報を整理する必要があります。また、建築確認済証や工事完了引渡証明書など、建物の建築や所有関係を確認するための資料が利用できる場合もあります。ただし、古い建物では必要な資料がすべて残っているとは限りません。その場合でも、現地を確認し、固定資産税関係の資料やその他の関係資料などを調査することで、登記に必要な情報を整理できる場合があります。重要なのは、「資料がないから無理」と最初から判断しないことです。現在の建物の状況と手元にある資料を確認したうえで、どのような手続きが可能なのかを判断することが大切です。未登記建物でお困りなら、まずはご相談ください未登記建物の問題は、建物の状況、登記記録、所有関係、過去の増築や取り壊しの有無などによって必要となる手続きが変わります。そのため、「登記がないけれど、どうすればいいのか分からない」という段階でも、まず専門家に相談することをおすすめします。土地家屋調査士は、建物の所在・種類・構造・床面積などを調査し、建物の表題登記など、不動産の表示に関する登記を専門に取り扱う国家資格者です。 W.B.登記測量事務所では、未登記建物について、・本当に未登記なのか・現在の建物と登記記録が一致しているのか・どのような登記手続きが必要なのか・必要な資料が揃っているのか・相続や売却、建替えにあたって何をすればよいのかといった点を確認し、状況に応じた手続きをご案内します。「実家の建物が未登記かもしれない」「相続した家の登記がどうなっているのか分からない」「売却しようとしたら未登記建物があると言われた」「古い建物なので、登記できるのか心配」このようなお悩みがありましたら、問題を先送りにせず、一度ご相談ください。未登記建物は、早めに状況を確認しておくことで、将来の相続や売却、建替えなどの際に慌てずに済む可能性があります。 W.B.登記測量事務所では、建物の現況と登記記録を確認し、お客様の状況に応じて必要な手続きを一緒に整理いたします。未登記建物について「何から始めればいいのか分からない」という方も、まずはお気軽にご相談ください。 …続きを読む
相続登記が義務化｜相続した土地の境界・面積も確認しておきましょう

「親から土地を相続したけれど、何から手をつければいいのか分からない」令和6年（2024年）4月1日から、相続登記の申請が義務化されました。相続した不動産の名義を変更するだけでなく、土地の境界や面積についても、これを機会に確認しておくことが大切です。相続した土地を将来売却したり、分筆したりする際に、境界が不明確なため手続きがスムーズに進まないケースもあります。この記事では、相続登記と土地の境界・測量の関係について、具体的な事例を交えて解説します。相続登記の義務化とは？相続登記とは、亡くなった方が所有していた不動産について、相続によって所有者が変わったことを登記簿に反映する手続きです。令和6年4月1日から、この相続登記が義務化されました。不動産を相続したことを知った場合、原則として3年以内に相続登記を申請しなければなりません。遺産分割協議によって不動産を取得した場合には、遺産分割が成立した日から3年以内に相続登記をする必要があります。正当な理由なく申請義務に違反した場合には、10万円以下の過料の対象となることもあります。「昔に相続した土地だから関係ない」と思っている方も注意が必要です。令和6年4月1日より前に相続した不動産についても、相続登記義務化の対象となっています。そのため、長年名義変更をしていない土地がある場合には、一度確認しておくことをおすすめします。相続登記だけでなく「土地そのもの」も確認するここで一つ考えておきたいことがあります。相続した土地について、所有者の名義が正しくなれば、それですべて解決するのでしょうか。必ずしもそうとは限りません。例えば、相続した土地を将来売却したい場合、土地の境界がはっきりしていなければ、買主から境界の確認を求められることがあります。また、相続人の間で土地を分けたい場合には、土地を分筆するための測量や境界確認が必要になることがあります。つまり、相続をきっかけとして、この土地はどこからどこまでなのか登記簿上の面積と実際の土地の状況は合っているのか境界標は残っているのか相続人の間で土地をどのように分けるのかといった問題が出てくることがあります。こうした土地の調査・測量や、土地の分筆登記などは、土地家屋調査士が専門とする分野です。事例1 相続した土地を兄弟で分けたい例えば、父親が亡くなり、長男と次男が土地を相続することになったとします。土地は比較的広く、「この土地を兄と弟で分け、それぞれ自分の名義にしたい」という話になりました。この場合、単純に「土地を半分ずつ使いましょう」と決めるだけでは、登記簿上の土地が二つに分かれるわけではありません。土地を実際に二つの土地として登記するためには、原則として分筆登記を検討することになります。そして、分筆するためには、土地の境界を確認し、測量を行い、どこで土地を分けるのかを明確にする必要があります。ここで土地家屋調査士が関わります。土地家屋調査士は、法務局や役所などの資料を調査し、現地を測量したうえで、隣接土地所有者との境界確認などを行い、必要な登記につなげていきます。相続が発生した段階で土地の境界や形状を整理しておけば、その後の分筆や土地活用を進めやすくなる可能性があります。事例2 相続した土地を売りたいが、境界が分からないもう一つ、よく考えておきたいケースがあります。親から土地を相続し、将来的に売却することになったケースです。相続登記を済ませて売却の準備を始めたところ、「隣の土地との境界がよく分からない」「昔はあったはずの境界標が見当たらない」「登記簿に記載されている面積と、昔測った面積が違うような気がする」という問題が出てきました。このような場合、売却の段階になってから境界確認を始めると、思った以上に時間がかかることがあります。境界確認では、法務局にある公図や地積測量図などの資料を調査し、現地を測量したうえで、隣接土地所有者などの関係者と境界について確認していきます。境界が確認できれば、境界標を設置したり、境界確認書を取り交わしたりすることもできます。「相続した土地をすぐに売る予定はないから、まだ大丈夫」と思われるかもしれません。しかし、土地を相続した時点で境界が不明確であることが分かっているのであれば、時間に余裕のあるうちに確認しておくことには意味があります。隣接地の所有者も相続などによって代替わりする可能性があるためです。土地の境界を確認するには、隣接土地所有者との立会いなど、関係者の協力が必要になることがあります。だからこそ、必要になってから慌てて対応するのではなく、相続を一つの機会として土地の状態を整理しておくことが大切です。相続登記と土地家屋調査士は別の手続きですが、つながっていますここで注意していただきたいのは、相続登記そのものと、土地の境界確認や測量は同じ手続きではないということです。相続による所有権移転登記など、権利に関する登記は司法書士が専門とする分野です。一方、土地の境界や面積の調査・測量、分筆登記など、不動産の「表示」に関する登記は土地家屋調査士が専門としています。つまり、相続登記 → 所有者を明確にする境界・測量 → 土地そのものを明確にするという、それぞれの専門分野があります。相続した不動産を将来にわたって適切に管理し、売却・分筆・建築などをスムーズに進めるためには、この両方を考えることが重要です。相続した土地について、こんなことはありませんか？次のようなことに心当たりがある方は、一度土地の状態を確認してみてはいかがでしょうか。親から土地を相続したが、境界がよく分からない境界標が見当たらない登記簿の面積と実際の土地の状況が気になる相続した土地を兄弟・親族で分けたい将来、土地を売却したい土地を分筆して、それぞれの名義にしたい昔から名義が変更されていない土地がある相続した土地について、何を確認しておけばよいのか分からないこのような場合、相続登記だけを考えるのではなく、土地そのものの状態についても一度確認しておくと安心です。相続を「土地を整理する機会」として考える相続は、大切なご家族の財産を次の世代へ引き継ぐ大きな節目です。そのときに所有者の名義を正しくするだけでなく、「この土地はどこまでが自分の土地なのか」「面積は正確なのか」「将来、売却や分筆をするときに問題はないか」というところまで確認しておくことで、将来の不動産取引や土地活用をスムーズに進められる可能性があります。相続登記の義務化をきっかけに、ご自身やご家族が所有する土地について、一度整理してみてはいかがでしょうか。相続した土地の境界や測量でお困りの方へ W.B.登記測量事務所では、土地の境界確認、現況測量、境界確定測量、分筆登記など、土地に関する調査・測量・表示登記についてご相談を承っています。「相続登記は司法書士に相談しているけれど、土地の境界についても確認したい」「相続した土地を分けたいが、どうすればいいのか分からない」「将来売却するために、今のうちに土地の境界を確認しておきたい」「昔から所有している土地で、境界や面積がよく分からない」このような場合も、まずはお気軽にご相談ください。相続した土地について、何を確認すればよいのか分からないという段階でも構いません。土地の状況を確認し、必要な調査・測量・登記手続きについて一緒に整理していきます。相続をきっかけに、土地の名義だけでなく「土地そのもの」も整理しておきませんか。 W.B.登記測量事務所が、土地の境界と登記についてサポートいたします。 …続きを読む

些細なことでも遠慮なくご相談ください

初回相談
60分無料
出張・オンライン
相談対応
土日祝・夜間
対応（要予約）