相続登記が義務化｜相続した土地の境界・面積も確認しておきましょう

「親から土地を相続したけれど、何から手をつければいいのか分からない」

令和6年（2024年）4月1日から、相続登記の申請が義務化されました。相続した不動産の名義を変更するだけでなく、土地の境界や面積についても、これを機会に確認しておくことが大切です。

相続した土地を将来売却したり、分筆したりする際に、境界が不明確なため手続きがスムーズに進まないケースもあります。

この記事では、相続登記と土地の境界・測量の関係について、具体的な事例を交えて解説します。

相続登記の義務化とは？

相続登記とは、亡くなった方が所有していた不動産について、相続によって所有者が変わったことを登記簿に反映する手続きです。

令和6年4月1日から、この相続登記が義務化されました。

不動産を相続したことを知った場合、原則として3年以内に相続登記を申請しなければなりません。

遺産分割協議によって不動産を取得した場合には、遺産分割が成立した日から3年以内に相続登記をする必要があります。

正当な理由なく申請義務に違反した場合には、10万円以下の過料の対象となることもあります。

「昔に相続した土地だから関係ない」と思っている方も注意が必要です。

令和6年4月1日より前に相続した不動産についても、相続登記義務化の対象となっています。

そのため、長年名義変更をしていない土地がある場合には、一度確認しておくことをおすすめします。

相続登記だけでなく「土地そのもの」も確認する

ここで一つ考えておきたいことがあります。

相続した土地について、所有者の名義が正しくなれば、それですべて解決するのでしょうか。

必ずしもそうとは限りません。

例えば、相続した土地を将来売却したい場合、土地の境界がはっきりしていなければ、買主から境界の確認を求められることがあります。

また、相続人の間で土地を分けたい場合には、土地を分筆するための測量や境界確認が必要になることがあります。

つまり、相続をきっかけとして、

• この土地はどこからどこまでなのか
• 登記簿上の面積と実際の土地の状況は合っているのか
• 境界標は残っているのか
• 相続人の間で土地をどのように分けるのか

といった問題が出てくることがあります。

こうした土地の調査・測量や、土地の分筆登記などは、土地家屋調査士が専門とする分野です。

事例1　相続した土地を兄弟で分けたい

例えば、父親が亡くなり、長男と次男が土地を相続することになったとします。

土地は比較的広く、

「この土地を兄と弟で分け、それぞれ自分の名義にしたい」

という話になりました。

この場合、単純に「土地を半分ずつ使いましょう」と決めるだけでは、登記簿上の土地が二つに分かれるわけではありません。

土地を実際に二つの土地として登記するためには、原則として分筆登記を検討することになります。

そして、分筆するためには、土地の境界を確認し、測量を行い、どこで土地を分けるのかを明確にする必要があります。

ここで土地家屋調査士が関わります。

土地家屋調査士は、法務局や役所などの資料を調査し、現地を測量したうえで、隣接土地所有者との境界確認などを行い、必要な登記につなげていきます。

相続が発生した段階で土地の境界や形状を整理しておけば、その後の分筆や土地活用を進めやすくなる可能性があります。

事例2　相続した土地を売りたいが、境界が分からない

もう一つ、よく考えておきたいケースがあります。

親から土地を相続し、将来的に売却することになったケースです。

相続登記を済ませて売却の準備を始めたところ、

「隣の土地との境界がよく分からない」

「昔はあったはずの境界標が見当たらない」

「登記簿に記載されている面積と、昔測った面積が違うような気がする」

という問題が出てきました。

このような場合、売却の段階になってから境界確認を始めると、思った以上に時間がかかることがあります。

境界確認では、法務局にある公図や地積測量図などの資料を調査し、現地を測量したうえで、隣接土地所有者などの関係者と境界について確認していきます。

境界が確認できれば、境界標を設置したり、境界確認書を取り交わしたりすることもできます。

「相続した土地をすぐに売る予定はないから、まだ大丈夫」

と思われるかもしれません。

しかし、土地を相続した時点で境界が不明確であることが分かっているのであれば、時間に余裕のあるうちに確認しておくことには意味があります。

隣接地の所有者も相続などによって代替わりする可能性があるためです。

土地の境界を確認するには、隣接土地所有者との立会いなど、関係者の協力が必要になることがあります。

だからこそ、必要になってから慌てて対応するのではなく、相続を一つの機会として土地の状態を整理しておくことが大切です。

相続登記と土地家屋調査士は別の手続きですが、つながっています

ここで注意していただきたいのは、相続登記そのものと、土地の境界確認や測量は同じ手続きではないということです。

相続による所有権移転登記など、権利に関する登記は司法書士が専門とする分野です。

一方、土地の境界や面積の調査・測量、分筆登記など、不動産の「表示」に関する登記は土地家屋調査士が専門としています。

つまり、

相続登記 → 所有者を明確にする

境界・測量 → 土地そのものを明確にする

という、それぞれの専門分野があります。

相続した不動産を将来にわたって適切に管理し、売却・分筆・建築などをスムーズに進めるためには、この両方を考えることが重要です。

相続した土地について、こんなことはありませんか？

次のようなことに心当たりがある方は、一度土地の状態を確認してみてはいかがでしょうか。

• 親から土地を相続したが、境界がよく分からない
• 境界標が見当たらない
• 登記簿の面積と実際の土地の状況が気になる
• 相続した土地を兄弟・親族で分けたい
• 将来、土地を売却したい
• 土地を分筆して、それぞれの名義にしたい
• 昔から名義が変更されていない土地がある
• 相続した土地について、何を確認しておけばよいのか分からない

このような場合、相続登記だけを考えるのではなく、土地そのものの状態についても一度確認しておくと安心です。

相続を「土地を整理する機会」として考える

相続は、大切なご家族の財産を次の世代へ引き継ぐ大きな節目です。

そのときに所有者の名義を正しくするだけでなく、

「この土地はどこまでが自分の土地なのか」

「面積は正確なのか」

「将来、売却や分筆をするときに問題はないか」

というところまで確認しておくことで、将来の不動産取引や土地活用をスムーズに進められる可能性があります。

相続登記の義務化をきっかけに、ご自身やご家族が所有する土地について、一度整理してみてはいかがでしょうか。

相続した土地の境界や測量でお困りの方へ

W.B.登記測量事務所では、土地の境界確認、現況測量、境界確定測量、分筆登記など、土地に関する調査・測量・表示登記についてご相談を承っています。

「相続登記は司法書士に相談しているけれど、土地の境界についても確認したい」

「相続した土地を分けたいが、どうすればいいのか分からない」

「将来売却するために、今のうちに土地の境界を確認しておきたい」

「昔から所有している土地で、境界や面積がよく分からない」

このような場合も、まずはお気軽にご相談ください。

相続した土地について、何を確認すればよいのか分からないという段階でも構いません。

土地の状況を確認し、必要な調査・測量・登記手続きについて一緒に整理していきます。

相続をきっかけに、土地の名義だけでなく「土地そのもの」も整理しておきませんか。

W.B.登記測量事務所が、土地の境界と登記についてサポートいたします。