未登記建物を登記しないといけない場合の対処法｜放置することで起こる問題と手続きの流れ

「相続した実家が未登記だった」「家を売ろうとしたら、未登記建物があると言われた」――このようなご相談は珍しくありません。建物が未登記のままでも、すぐに生活上の支障が出るとは限りませんが、相続や売却、建替え、融資などの際に問題となることがあります。では、未登記建物が見つかった場合、どのように対処すればよいのでしょうか。この記事では、未登記建物を登記する必要があるケースや、実際に起こりやすい事例、手続きの流れについて、土地家屋調査士が分かりやすく解説します。

未登記建物とは？

未登記建物とは、建物が実際には存在しているにもかかわらず、法務局の不動産登記記録に建物の登記がされていない状態のことです。

例えば、住宅、倉庫、車庫などを建築したものの、建築後に建物の表題登記をしていないケースがあります。

固定資産税が課税されているから登記されているとは限りません。

市町村が行う固定資産税の課税に関する管理と、法務局が行う不動産登記は別の制度だからです。

そのため、

「固定資産税を払っているから問題ない」

「市役所に建物が登録されているから登記もされているはず」

とは限りません。

まずは法務局の登記記録を確認することが重要です。

未登記建物を登記しなければならないケース

建物を新築した場合などには、建物の物理的な状況を登記する「建物表題登記」が必要になります。

また、すでに存在している未登記建物についても、相続や売却、建替えなどをきっかけとして、登記の必要性が問題になることがあります。

特に注意したいのが、次のようなケースです。

・相続した建物を売却したい
・土地や建物を担保にして金融機関から融資を受けたい
・建物を建て替えるため、既存建物を取り壊したい
・増築した建物が未登記になっている
・古い建物について、登記の有無が分からない
・土地の売却や相続の際に、未登記建物が見つかった

このような場合には、まず現在の建物と登記記録が一致しているかを確認する必要があります。

ここからは、実際に起こりやすい2つの事例をご紹介します。

事例① 相続した家が未登記だった

例えば、父親が亡くなり、子どもが実家を相続したとします。

相続手続きを進める中で土地の登記記録を確認したところ、土地は登記されているものの、その土地の上に建っている住宅について建物の登記記録がありませんでした。

「固定資産税はずっと払っていたので、登記もされていると思っていた」というケースです。

この場合、まず確認しなければならないのは、その建物が本当に未登記なのかということです。

法務局で登記記録を確認するとともに、実際の建物の種類、構造、床面積、建築年月日、所有者などを調査します。

そのうえで、必要な資料を収集し、建物の表題登記を申請することになります。

相続した建物については、古い建物であるほど建築当時の資料が残っていないこともあります。

しかし、資料がないからといって、必ずしも登記できないわけではありません。

現地調査や関係資料の確認などを行い、登記に必要な情報を整理していきます。

「相続した家の登記がない」と分かった時点で、早めに専門家へ相談することが重要です。

事例② 売却や建替えのときに未登記建物が見つかった

もう一つよくあるのが、土地を売却したり、古い家を建て替えたりする際に未登記建物が見つかるケースです。

例えば、土地と建物を売却するため不動産会社に相談したところ、

「この建物は登記されていません」

と言われたとします。

所有者としては、

「今まで何も問題なく住んできたのに、なぜ今になって登記が必要なのか？」

と思われるかもしれません。

しかし、売買や融資などの手続きを進める際には、実際に存在する建物と登記記録との関係を整理しておく必要があります。

また、建替えの場合には、古い建物が登記されているかどうかだけでなく、登記されている建物と実際の建物が一致しているかも確認する必要があります。

例えば、登記上は「木造瓦葺2階建」となっていても、その後に増築されていて床面積が変わっている場合があります。

このような場合には、単純に「未登記だから登記すればよい」という問題ではありません。

現在の建物の状況と登記記録を照らし合わせ、どのような手続きが必要なのかを判断する必要があります。

未登記建物を放置すると何が問題になるのか

未登記建物があるからといって、直ちに日常生活ができなくなるわけではありません。

そのため、

「今まで何十年も問題なかったから、このままでいいだろう」

と考えてしまう方もいます。

しかし、問題が表面化するのは、相続、売却、融資、建替えなど、何らかの手続きをしようとしたときです。

その時になって初めて、

「建物の登記がない」

「所有者が誰なのかを確認する資料が必要」

「昔の建築資料が残っていない」

といった問題が発生することがあります。

特に古い建物の場合、所有者がすでに亡くなっていたり、建築当時の資料がなくなっていたりすることもあります。

そのため、将来的に売却や相続などの予定がある場合には、早めに建物の登記状況を確認しておくと安心です。

未登記建物の登記には何が必要なのか

未登記建物について表題登記を行う場合、建物の所在、種類、構造、床面積などを確認し、登記に必要な情報を整理する必要があります。

また、建築確認済証や工事完了引渡証明書など、建物の建築や所有関係を確認するための資料が利用できる場合もあります。

ただし、古い建物では必要な資料がすべて残っているとは限りません。

その場合でも、現地を確認し、固定資産税関係の資料やその他の関係資料などを調査することで、登記に必要な情報を整理できる場合があります。

重要なのは、「資料がないから無理」と最初から判断しないことです。

現在の建物の状況と手元にある資料を確認したうえで、どのような手続きが可能なのかを判断することが大切です。

未登記建物でお困りなら、まずはご相談ください

未登記建物の問題は、建物の状況、登記記録、所有関係、過去の増築や取り壊しの有無などによって必要となる手続きが変わります。

そのため、

「登記がないけれど、どうすればいいのか分からない」

という段階でも、まず専門家に相談することをおすすめします。

土地家屋調査士は、建物の所在・種類・構造・床面積などを調査し、建物の表題登記など、不動産の表示に関する登記を専門に取り扱う国家資格者です。

W.B.登記測量事務所では、未登記建物について、

・本当に未登記なのか
・現在の建物と登記記録が一致しているのか
・どのような登記手続きが必要なのか
・必要な資料が揃っているのか
・相続や売却、建替えにあたって何をすればよいのか

といった点を確認し、状況に応じた手続きをご案内します。

「実家の建物が未登記かもしれない」

「相続した家の登記がどうなっているのか分からない」

「売却しようとしたら未登記建物があると言われた」

「古い建物なので、登記できるのか心配」

このようなお悩みがありましたら、問題を先送りにせず、一度ご相談ください。

未登記建物は、早めに状況を確認しておくことで、将来の相続や売却、建替えなどの際に慌てずに済む可能性があります。

W.B.登記測量事務所では、建物の現況と登記記録を確認し、お客様の状況に応じて必要な手続きを一緒に整理いたします。

未登記建物について「何から始めればいいのか分からない」という方も、まずはお気軽にご相談ください。